本报记者 王丽新 见习记者 陈潇

近日，广西南宁轨道地产集团（以下简称南宁轨道地产）在其官微发布“10年地铁自由！轨道地产邀您尊享免费乘车权益”活动，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。南宁轨道地产旗下上述相关楼盘销售人员对《证券日报》记者表示，“确有其事”。有专家测算，大致相当于优惠了3万元。

为清盘屡出“奇招”

(资料图片仅供参考)

当下，房地产市场处在下行周期，除热点城市成交活跃度较为稳定之外，部分二、三、四线城市楼市仍处在探底或者“横盘”期。今年以来，多地开发商屡出“奇招”，这在过去市场营销中较为少见。

“买房可免费坐10年地铁的活动是真实存在的。”南宁轨道地产旗下相关楼盘售楼处人士向《证券日报》记者表示，当前楼盘地下车库与地铁出口直接连通，购房后包括业主及其直系亲属三人均可将人脸录入系统，在地铁站刷脸即可畅通无阻，不限次数。

据悉，南宁轨道地产主要布局轨道TOD、轨道地产项目、轨道新城以及城市更新四大产品业态，遍布南宁5条地铁线路，其中轨道TOD类项目约有10余个楼盘在售。

至于实施上述营销策略的目的，该销售人员表示，是为清盘冲刺做准备，优惠力度较大。

“从类似活动来看，这是企业依据自身资源或者竞争优势做出的附赠型优惠，一方面希望可以借此来吸引客户关注，另一方面也是为了能够助力项目的销售。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者如是称。

在诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪看来，南宁轨道地产出此“奇招”揽客促成交也算是带动楼市成交、加速项目去化的又一创新举措。从南宁楼市现状来看，新房去化压力并不小。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据，2022年1月-10月，南宁新建商品住宅成交39710套，较去年同期下降39.39%，目前库存压力仍然较大，今年10月份的去化周期在19.65个月。

“五花八门的卖房促销政策能够短期提升购房热情，进而达到促进成交的效果。”关荣雪表示，这些促销手段与直接降价相比较的优势在于，稳定购房者置业情绪，同时可规避前后时间段购房群体产生的意见分歧。

降价还能“跑量”吗？

“企业根据自身资源优势创新营销方式之际，也需注意合规问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，但总体而言，各式花样营销的背后，是开发企业陷入销售困难的窘境。

据中指研究院监测数据显示，2022年1月份-10月份，TOP100房企销总额为60954.6亿元，同比下降43.4%；从公布销售目标的15家房地产企业来看，目标完成率均值为58.8%，低于去年同期的78.5%，完成全年目标压力较大。

“在此背景下，加速去化、回款现金流对房企来说显得尤为重要，因此房地产企业在营销策略方面也是花样百出，以期能取得良好的销售表现。”刘水表示。

但花式营销背后，本质还是降价跑量，可对当下的市场而言，降价还能“跑量”吗？

“在热点城市，若优质楼盘降价是可以提升成交活跃度的，有部分项目在‘双11’期间搞特价房，提升折扣比例，可能会斩获数亿元销售额。”某房企营销负责人向《证券日报》记者表示，但不同城市不同区域甚至同一区域不同楼盘，对于降价是否能“跑量”则有不同表现，在一些三、四线城市，降价促销策略已经实施良久，楼市库存居高不下，叠加部分开发商已经出现债务违约，降价也无法换来成交，反倒会让企业亏损面进一步扩大，类似城市的楼市可谓已经进入“横盘时代”。

“对当下二、三线城市而言，降价也能够跑量，毕竟直接降价对于购房者而言，可有效减轻购房资金方面的压力，但‘买涨不买跌’的观望心理也会随之加剧。”关荣雪如是称。对于房企接下来如何在销售端发力，刘水表示，除了探索一些新颖的营销方式外，目前房企还在部分地区加大现房营销、明星项目的铺排，规避市场恐慌情绪，加快购房者预期的改善，赢得购房者信心。

（编辑 上官梦露）

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