本报记者 李正

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3月29日晚间，港股物业管理服务提供商保利物业发布了2022年业绩报告。报告期内，公司实现营收136.86亿元，同比提升26.9%；毛利25.7亿元，同比上升27.8%，毛利率18.81%，同比增长0.13个百分点，公司拥有人应占净利润11.13亿元，同比增长31.6%。

Choice数据显示，截至3月30日记者截稿，港股市场物管行业64家上市公司，已有35家发布了2022年业绩报告，其中，19家实现公司拥有人应占净利润同比增长，占比约54.29%。

同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，随着房地产市场的复苏，物管行业2023年会呈现积极的变化，企业间的横向收并购将继续，行业集中度进一步提升，呈现强者恒强局面。

社区增值服务业务收入提升

按公司商品及服务类型来看，报告期内，保利物业三大主营业务当中，物业管理服务实现收入84.28亿元，同比增长26.36%；社区增值服务实现收入30.64亿元，同比增长33.15%；案场协销服务及其他非业主增值服务实现收入17.87亿元，同比增长18.63%。此外，租金收入4.08亿元，同比增长33.69%。

相比其他物业管理服务业务，社区增值服务往往以更高的毛利率及市场增长潜力受到投资者的重点关注。肖云祥表示，报告期内，物业企业增值业务的快速增长，主要得益于在管面积的增长，服务多元化、营销手段线上线下结合，同时去年因新冠疫情原因导致部分社区封控，使得业主需求更依赖物业管理企业。

据悉，截至2022年末保利物业合同管理项目总面积约7.72亿平方米，合同管理项目总数2721个，遍布全国29个省、直辖市及自治区的210个城市，在管项目总面积约为5.76亿平方米，在管项目总数2089个。

公司方面表示，集团持续受益于控股股东保利发展控股集团的稳健发展，获得优质且稳定的业务增量。报告期内，来自保利发展控股集团的合同管理面积约3.13亿平方米，同比增长约0.34亿平方米。同时，公司不断加大市场拓展力度，2022年新中标第三方项目的单年合同金额约27.7亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约17.2亿元（不含续签项目），来自第三方项目的合同管理面积约4.58亿平方米，同比增长约0.81亿平方米，约占总合同管理面积59.4%，同比提高1.9个百分点。

东高科技高级投资顾问任宝坤在接受《证券日报》记者采访时表示，物业企业间的经营分化大多因所属房企的分化而拉大，具体可以表现为高信用销售通畅的优质房企，可以给旗下物企提供坚实基础，而一些经营不稳定的房企很大程度上会拖累物企的综合表现，而处在中间地位的业务市场化程度占比较高的独立第三方物企，其经营情况往往跟随行业周期波动。

19家物管企业去年净利润增长

事实上，正如任宝坤所说，2022年物业管理企业经营情况出现了较为明显的分化。上述已披露年报的35家港股上市公司当中，1家实现拥有人应占利润同比增长幅度超过100%，18家实现公司拥有人应占利润同比增长幅度在0－100%；2家实现同比减少幅度超过100%；14家同比减少幅度在0－100%。

肖云祥表示，2022年物业管理行业也呈现出强者恒强的局面。企业的发展实际上与其管理运营面积的规模有很大关系，而头部企业可以根据自身资金实力加大第三方拓展，从而在业绩上形成增量。其次，头部企业运营能力较一般小企业要强，能排布的业务领域更广，可提供的增值服务更多，因此这在一定程度上也导致头部企业和一般企业之间的差距拉大。

2023年物业管理行业将呈现怎样的发展走势？任宝坤表示，从2022年年末以来，国内对房地产行业的支持态度愈发明显，房地产市场销售逐渐走向复苏，房企和居民信心得到重筑。进入2023年，随着房地产下行趋势收窄以及新冠疫情影响消散，对物业管理行业的外部影响因素逐渐淡化。从行业内部角度来看，非住宅市场空间广阔，物企的市场拓展占比持续提升，预计2023年物业产业有望筑底复苏，但公司间的分化会持续加剧。

（编辑 上官梦露）

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